Arriendo de lotes de Casas Móviles en Montana (Preguntas y Respuestas Frecuentes)

Este artículo puede ser adecuado para usted si es propietario de su casa móvil y arrienda un lote en Montana. Cuando es propietario de una casa móvil y sólo arrienda el lote en el que está la casa, usted y su arrendador están protegidos por la Ley de arriendo de lotes residenciales de casas móviles de Montana. La llamaremos "Ley de arriendo de lotes" para abreviar. Puede encontrar las leyes de la Ley de Arriendo de Lotes en de la sección 70-33-101, Código Anotado de Montana. 70 es el número del título. 33 es el número del capítulo. Y, 101 es la Sección.

Cuando usted es propietario de una casa móvil y arrienda el terreno, tiene diferentes derechos que si arrendara tanto la casa móvil como el lote. Este artículo habla de sus derechos específicos cuando es propietario de su casa móvil y está arrendando sólo el lote. Si esa no es su situación, le interesará consultar nuestro otro artículo "Lo que debe saber sobre los desalojos en Montana".

En este artículo, responderemos a las siguientes preguntas frecuentes:

• ¿Está mi contrato de arriendo cubierto por la Ley de Arriendo de Lotes?
• ¿Qué ocurre si vivo en una casa trailer y no en una casa móvil?
• ¿Qué pasa si arriendo un lote que no está en un parque de casa traileres?
• El arrendador del terreno intenta desalojarme sin motivo. ¿Es legal?
• ¿Por qué motivos puede desalojarme legalmente el arrendador?
• ¿El arrendador tiene que darme la oportunidad de arreglar una violación antes de desalojarme?
• ¿Cuáles son mis derechos cuando el arrendador vende el parque de casas traileres?
•  ¿Qué ocurre si no me mudo después de recibir un aviso de mudanza?
• ¿Tiene algo que decir el arrendador si decido vender mi casa móvil?
• ¿Tengo que mantener el lote arrrendado?
• Las normas del arrendador no son justas, ¿Cuáles son mis derechos?
• ¿Cómo puedo quejarme de problemas con el agua o el alcantarillado?
• ¿Cómo me quejo contra el arrendador por acoso?
• ¿Qué pasa si el arrendador infringe la ley?

Después de responder a estas preguntas, habrá una sección Actúe donde podrá encontrar más recursos para obtener más ayuda.

La Ley de Arriendo de Lotes cubre los arriendos en los que el arrendador/arrendatario es dueño de su propia casa móvil y sólo está arrendando el lote. Si usted no es propietario de su casa y está arrendando tanto la casa móvil como el lote, la Ley de Arriendo de Lotes no se aplica a usted.  En su lugar se aplica la Ley de Arrendadores y Arrendatarios Residenciales de Montana.

No importa si su contrato de arriendo no está por escrito. La Ley de Arriendo de Lotes cubre su contrato de arriendo, incluso si el acuerdo no está por escrito. Si su casa móvil se encuentra en el terreno de otra persona y usted paga el arrriendo del lote a ese propietario, usted tiene un contrato de arriendo. Eso es cierto aunque no haya nada por escrito.

La Ley de Arriendo de Lotes no cubre su acuerdo de arriendo si:

• Tiene un acuerdo de arriendo con opción de comprar el lote en el que se asienta la casa, en lugar de limitarse a arrendar el lote;
• Usted utiliza el lote principalmente con fines comerciales o agrícolas;
• Trabaja para el arrendador y vivir en el lote forma parte de su acuerdo laboral;
• Vive fuera de los límites de la ciudad y su contrato de arriendo incluye privilegios de caza, pesca o agricultura junto con el uso del lote;
• Usted no es propietario de la casa móvil y está arrendando tanto la casa móvil como el lote.

Si tiene alguna duda sobre si está cubierto por la Ley de Arriendo de Lotes, hable con un abogado.

¿Qué ocurre si vivo en mi casa móvil o trailer?

Si vive en su casa móvil o trailer y arrienda un lote de un arrendador, probablemente esté cubierto por la Ley de Arrendamiento de Lotes.

La ley tiene una definición oficial de lo que es una casa móvil. Esa definición incluye las casas móviles  y los traileres, cuando usted vive en ellas como vivienda principal. Puede encontrar la definición en 15-1-101, MCA. El término "casa prefabricada" se refiere a las viviendas conocidas como traileres, de más de 8 pies de anchura o 45 pies de longitud, diseñadas para ser trasladadas de un lugar a otro mediante un remolque conectado a ellas, o cualquier trailer de hasta 8 pies de anchura o 45 pies de longitud utilizado como vivienda principal.

¿Qué pasa si arriendo un lote que no está en un parque de traileres?

No tiene que vivir en un parque de casas móviles para estar cubierto por la Ley de Arriendo de Lotes. Usted está cubierto por la Ley de Arriendo de Lotes si:

• Es propietario de su casa móvil;
• La casa móvil se encuentra en un lote ajeno; y,
• Usted paga arriendo al arrendador.

Recuerde que hay algunas excepciones a esta regla que hemos enumerado anteriormente.

El arrendador no puede obligarle a mudarse sin motivo.

El arrendador debe tener una buena causa para terminar su contrato de arriendo. Incluso si tiene un contrato de arriendo mes a mes, el arrendador debe tener una buena razón para poner fin a su contrato de arriendo. Hablaremos de las razones por las que un arrendador puede echarle en la siguiente pregunta.

Si el arrendador le pide que se mude sin motivo y usted quiere quedarse, hable con él para intentar solucionar la disputa. También puede hablar con un abogado.

El arrendador no puede desalojarle sin una orden judicial firmada por un juez. Si el arrendador quiere desalojarle debe:

1.  Entregarle una notificación válida que ponga fin a su contrato de arriendo,
2. Si no se muda en la fecha indicada en la notificación, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo contra usted ante la corte,
3. Si presenta una respuesta por escrito ante el Secretario de la Corte, el juez fijará una fecha para la audiencia,
4. En la audiencia, el arrendador debe demostrarle a la corte que el desalojo es legal.

El arrendador puede terminar su contrato de arriendo si usted incumple las condiciones del mismo o si infringe la ley. Si el arrendador termina su contrato, deberá avisarle con la debida anticipación. El cuadro siguiente muestra cuántos días de preaviso debe darle el propietario antes de poder terminar su contrato de arriendo.

El arrendador también puede terminar el contrato de arriendo por:

• Una razón comercial legítima; o,
•  Un cambio de uso del lote

Razón comercial legítima

Si el arrendador quiere poner fin a su contrato de arriendo por un motivo comercial legítimo, deberá avisarle por escrito con 90 días de anticipación. La ley no dice que se considera como una "razón comercial legítima".

 Un cambio de uso del lote

Un cambio en el uso del lote suele significar que el arrendador quiere utilizarlo para algo distinto a los lotes para casas móviles. Por ejemplo, un cambio de uso del terreno sería si el arrendador quiere deshacerse de los lotes  y construir un complejo de apartamentos. Si el propietario planea cambiar el uso del lote, debe avisarle por escrito con 180 días de anticipación para que se mude.

Es posible que el arrendador tenga que solicitarle al gobierno local un permiso para cambiar el uso del lote. Si son necesarias audiencias gubernamentales para obtener los permisos para el nuevo uso del lote, el arrendador debe avisarle por escrito a cada residente con 15 días de anticipación antes de la audiencia. Usted tiene derecho a presentarse y testificar en la audiencia gubernamental.

Para algunas violaciones, sí. El cuadro siguiente muestra qué infracciones al contrato de arriendo puede usted arreglar antes de que el arrendador pueda terminar su contrato. El cuadro incluye la fecha límite en la que debe arreglar el problema antes de que el arrendador pueda terminar su contrato de arriendo.

 Recuerde, el arrendador debe rescindir su contrato enviándole una notificación de terminación por escrito, antes de que pueda demandarle para expulsarle.

 Infracciones que tiene la oportunidad de arreglar

(Para leer las leyes por sí mismo, vaya a la Sección 70-33-433 , MCA).

Problemas los cuales no tiene derecho a reparar

(Para leer las leyes por sí mismo, vaya a la Sección 70-33-433 (3), MCA o 70-33-422, MCA.)

La ley le permite que el arrendador le pida que se mude si está vendiendo el parque o cambiando el uso del lote. Incluso si no encuentra un lugar al cual mudarse, el arrendador puede obligarle a mudarse. Recuerde que un arrendador no puede obligarle a salir sin una orden judicial firmada por un juez. Si un arrendador quiere desalojarle debe hacerlo:

1. Entregarle un notificación válida que ponga fin a su contrato de arriendo,
2.  Si no se muda en la fecha indicada en la notificación, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo contra usted,
3. Si presenta una respuesta por escrito ante el Secretario de la Corte, el juez fijará una fecha para la audiencia,
4. En la audiencia, el arrendador debe demostrarle a la corte que el desalojo es legal.

Cuando el arrendador quiera vender el parque o cambiar el uso del lote, deberá darle los siguientes avisos:

1. El arrendador debe notificarle por escrito al propietario de la casa móvil y a un arrendatario del propietario de la casa móvil, con al menos 15 días de anticipación, que el arrendador comparecerá ante una unidad de gobierno local para solicitar permisos para un cambio del uso del parque de casas móviles.
2. Después de que todos los permisos requeridos para solicitar un cambio de uso hayan sido aprobados por la unidad de gobierno local, el arrendador debe darle al propietario de la casa móvil y al arrendatario del propietario de la casa móvil un aviso por escrito de 6 meses de la terminación del arrendamiento.
3. Si el cambio del uso no requiere permisos del gobierno local, el arrendador debe dar el aviso por escrito al menos 6 meses antes del cambio de uso. En la notificación, el arrendador debe describir detalladamente la naturaleza del cambio de uso.

 Para leer la ley por sí mismo, vaya a la sección 70-33-433(2), MCA. 

Un arrendador no puede obligarle a abandonar La vivienda sólo porque se quede más allá de la fecha indicada en el aviso de terminación. Incluso si se retrasa en el pago del arriendo o de otras cuotas, el arrendador no puede legalmente cortarle los servicios, tirar sus pertenencias o cambiar las cerraduras como forma de obligarle a mudarse. Sin una orden judicial de desalojo firmada por un juez, el arrendador no puede enviar a un ayudante para que lo saque a la fuerza del lote.

Lo único que puede hacer legalmente un arrendador para obligarle a mudarse es presentar una demanda de desalojo.

Cuando reciba la notificación de terminación del arrendador, tendrá que tomar una decisión. Puede elegir quedarse más allá de la fecha límite dada en la notificación y arriesgarse a ir a juicio, o puede elegir mudarse antes de la fecha límite dada en la notificación.

Usted puede tener estas opciones:

1. Mudarse antes de la fecha límite indicada en el notificación de terminación del arrendador. Esto le asegura que el arrendador no presentará una demanda de desalojo contra usted ante la corte. Mudarse antes de la fecha límite también le asegura que la corte no le ordenará pagarle al arrendador hasta 3 veces el arriendo o los daños reales.
2. Quédese y defiéndase ante la corte si tiene una defensa válida contra el desalojo. En la audiencia, el arrendador tiene la carga de probar que usted debe ser desalojado. El arrendador debe demostrar que puso fin a su arrendamiento de forma adecuada antes de presentar la demanda de desalojo. Si la notificación no fue correcta, el juez puede desestimar la demanda y permitirle permanecer en la vivienda.

Importante: Tiene derecho a quedarse y defenderse en un juicio de desalojo, pero quedarse más allá de la fecha de la notificación de desalojo tiene riesgos. El juez podría fallar a favor del arrendador. Podría tener que pagar los honorarios del abogado del arrendador. Podría tener que pagar hasta tres veces el arriendo o el triple por daños y perjuicios. Puede encontrar la ley que dice esto en la Sección 70-33-429, MCA.

Por lo tanto, si su arrendador le da un aviso de desalojo y usted quiere quedarse o necesita más tiempo para mudarse, su mejor opción puede ser hablar con él para intentar llegar a un acuerdo, en lugar de que el arrendador presente una demanda de desalojo contra usted.

Usted, como propietario de la casa móvil, tiene el derecho exclusivo de vender su casa a quien desee. El arrendador no puede interferir en la venta de su casa. Pero, si su comprador quiere dejar la casa en su lote arrendadp, el arrendador tiene que aprobar a su comprador como arrendatario.

Importante: El arrendador no tiene porque arrendar el lote a la persona a la que usted se lo venda. La compra de la vivienda no da automáticamente derecho al comprador a arrendar el lote en el que está la casa. Si el comprador de su vivienda desea mantenerla en el mismo lote, deberá ser aceptado como arrendatario por el propietario. El propietario debe dar su consentimiento por escrito para que el comprador se mude a la vivienda.

La regla general es que el arrendador no puede exigirle que repare daños que usted no haya causado, a menos que haya acordado por escrito hacerlo. El acuerdo debe constar en un documento separado de su contrato de arriendo.

La ley requiere que el arrendador mantenga la vivienda arrendada. El arrendador debe:

• Asegurarse de que la propiedad en arriendo cumpla todos los códigos de construcción y vivienda aplicables que afecten su salud y seguridad;
• Realizar las reparaciones y hacer todo lo necesario para mantener la propiedad en arriendo en condiciones aptas y habitables;
• Mantener todas las zonas comunes en un estado limpio y seguro;
• Mantener en buen estado de funcionamiento y seguridad todas las instalaciones y aparatos eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, ventilación, aire acondicionado y de otro tipo, incluidos los ascensores, suministros o lo que deba suministrar el arrendador;
• Proporcionar y mantener contenedores apropiados para cenizas, basura, desperdicios y otros desechos domésticos y encargarse de retirarlos, al menos que se indique lo contrario en el contrato de arriendo;
• Suministrar agua corriente en todo momento, a menos que el lote no esté obligado por ley a tener agua corriente o el agua sea suministrada por una instalación bajo su control.

La ley también requier que mantenga su lote. El arrendatario debe:

• Cumplir con todos los códigos de construcción y vivienda aplicables que sean responsabilidad del arrendatario;
• Mantener el terreno que ocupa razonablemente limpio y seguro;
• Deshacerse de todas las cenizas, basuras y otros residuos de forma limpia y segura;
• Utilizar de forma razonable todas las instalaciones y aparatos eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, ventilación, aire acondicionado y de otro tipo, incluidos los ascensores, que se encuentren en el lote;
• No perturbar ni permitir que sus invitados o los miembros de su hogar perturben el disfrute pacífico de los demás;
• Utilizar todas las partes de la propiedad y sus alrededores de manera razonable para las cuales fueron diseñadas y destinadas;
• No destruir, desfigurar, dañar ni retirar ninguna parte de la propiedad y sus alrededores, ni permitir que otra persona lo haga.

 Si tiene alguna duda sobre si algo debe ser responsabilidad suya o del arrendador, hable con un abogado de inmediato.

Un arrendador puede adoptar normas sobre el uso que usted hace del lote en arriendo, las zonas comunes y las instalaciones. Una norma es para usted sólo si la norma se aplica a todos los arrendatarios de manera justa.

Además de aplicarse de forma justa a todos los arrendatarios, todas las normas deben:

• Estar por escrito;
• Estar redactadas con claridad para que usted esté bien informado de lo que debe o no debe hacer para cumplir la norma;
• Ser entregadas a usted y a cualquier otro arrendatario de la propiedad de arriendo, y a cada nuevo arrendatario antes de su llegada;
• Estar destinada a promover la comodidad, la seguridad o el bienestar de las personas que viven en la propiedad de arriendo, a preservar la propiedad del arrendador de un uso abusivo o a hacer que el acceso a los servicios e instalaciones sea justo para todos los arrendatarios;
• La regla debe estar relacionada con su propósito;
• La regla no puede tener por objeto permitirle al arrendatario eludir sus obligaciones.

Debe tener conocimiento de la regla en el momento en que celebre el contrato de arriendo o cuando la regla entre en vigor por primera vez. Si la regla se adopta después de que usted celebre el contrato de arriendo y la regla introduce un cambio importante en el contrato de arriendo, la regla no será válida hasta 30 días después de que el arrendador se lo notifique por escrito. Si no está de acuerdo con la nueva regla, su opción es mudarse dentro de los 30 días.

Si tiene un problema de agua o alcantarillado que el arrendador se niega a arreglar, debe ponerse en contacto con el Departamento de Salud de su condado. Pregunte por la oficina que inspecciona las viviendas en busca de peligros para la salud. La mayoría de los condados cuentan con un inspector de salud pública, pero algunos no. Si el inspector de sanidad encuentra un problema en su casa de arriendo, el inspector de sanidad puede notificárselo al arrendador, o el inspector puede enviarle una carta sobre el problema, y usted puede darle esa carta al arrendador. Si el problema es grave, el Condado puede llevar al arrendador ante la corte si no soluciona el problema.

Si el problema del alcantarillado o del agua puede dañar el medio ambiente o poner una amenaza para la salud humana, puede denunciarlo a la División de Cumplimiento de la Ley del Departamento de Calidad Medioambiental de Montana (DEQ). La División de Ejecución investigará todas las denuncias legítimas para determinar si existe una violación de las leyes medioambientales de Montana. Si lo desea, puede presentar la denuncia de forma anónima. Puede presentar una denuncia llamando al DEQ al (406) 444-0379 o en línea en http://deq.mt.gov/DEQAdmin/ENF/Spill. 

Si el arrendador o el administrador de la propiedad le amenaza con hacerle daño o matarle, debe llamar a la policía de inmediato. Puede ser delito que el arrendador o el administrador de la propiedad le amenacen con violencia.

Si el arrendador o el administrador de la propiedad le está acosando en general, pero no amenaza su seguridad física, es una buena idea hablar con un abogado. Si es el administrador de la propiedad quien le está acosando, podría quejarse al arrendador o dueño de la propiedad.

La discriminación va contra la ley. Si el arrendador o el administrador de la propiedad le está acosando por motivos de raza, incapacidad, sexo u otra condición protegida por la ley, puede quejarse a la Oficina de Derechos Humanos de Montana. Esa oficina puede investigar su queja y tiene potestad para emprender acciones contra el arrendador o el administrador de la propiedad. También puede ponerse en contacto con Montana Fair Housing, que es una agencia sin ánimo de lucro que ayuda en las reclamaciones por discriminación.

Si el arrendador o el administrador de la propiedad le acosa entrando en la propiedad de forma irrazonable o repetida puede presentar una demanda y posiblemente recuperar dinero por los daños que haya sufrido por el acoso. En su demanda también puede pedirle al juez que le ordene al arrendador que deje de acosarle. También tiene la opción de terminar el contrato de arriendo. Para leer la ley por sí mismo, vaya a la Sección 70-33-408, MCA.

Si el arrendador infringe la ley, anótelo. Incluya la fecha y la hora en que ocurrió y lo que hizo el arrendador. Si puede, consiga testigos. Así podrá presentar un argumento más sólido ante la corte si acaba presentando una demanda. Es una buena idea hablar con un abogado si cree que el arrendador o el administrador están infringiendo la ley. Un abogado puede ayudarle a determinar los efectos positivos y negativos de acudir a la corte.

Ayuda Legal

• El Servicio de Referencia del Colegiado de Abogados del Estado puede proporcionarle información de contacto de abogados que prestan el tipo de asistencia que usted busca, previo pago de una tarifa. Puede ponerse en contacto con el State Bar Lawyer Referral Service en el (406) 449-6577 o en montanabar.org.
• La Asociación de los Servicios Legales de Montana (MLSA) proporciona ayuda jurídica gratuita en materia civil y no penal a los clientes que reúnan los requisitos. Obtenga más información sobre cómo solicitar ayuda legal gratuita en Montana.
• Si reúne los requisitos para recibir ayuda de MLSA, es posible que pueda obtener asesoramiento legal gratuito de un abogado voluntario por correo electrónico utilizando Preguntele a Karla.
• Póngase en contacto con el Centro Legal de Autoayuda más cercano para obtener información legal gratuita y formularios.
• Contáctenos por WhatsApp al (406) 438-1027 (hablamos Español)

Formularios Legales

• Si le han entregado documentos legales de desalojo, puede utilizar nuestros Formularios Gratuitos de Respuesta al Desalojo para Presentar una Respuesta por Escrito.
• Si el arrendador no quiere hacer las reparaciones, puede utilizar nuestra Carta de Exigencia de Reparaciones gratuita.

Presente una Queja

• Si cree que el arrendador o el administrador de la propiedad le está acosando por motivos de raza, discapacidad, sexo u otra condición protegida por la ley, puede presentarla una queja ante la Oficina de Derechos Humanos de Montana.
•  Montana Fair Housing también tramita las quejas por discriminación.
• Puede denunciar peligros medioambientales al Departamento de Calidad Medioambiental de Montana.