Todo Acerca de la Vivienda Subsidiada

Vivienda Pública

• Propiedad pública (usualmente propiedad de la Autoridad de Vivienda)
• Proyectos Financiados (el subsidio está adjunto a la unidad, si el arrendatario se muda, el arrendatario pierde el subsidio)
• Subsidio por Porcentaje (la renta del arrendatario es el 30% del ingreso del hogar)
• Buena causa requerida para el desalojo o no renovación del contrato de arrendamiento
• Antes de la demanda legal: El arrendatario tiene el derecho a una queja en la mayoría de las decisiones finales administrativas de la corte
• Vivienda que califica con los estándares enforzados por HUD (Housing and Urban Development - Desarrollo Urbano y de Vivienda)
• HUD provee fondos de capital y de operación para el propietario, usualmente La Autoridad de Vivienda (Housing Authority)

Proyecto Financiado Sección 8

• Propiedad Privada (usualmente no es  Autoridad de Vivienda)
• Proyecto Financiado de Subsidio (el subsidio está condicionado a la unidad) 
• Subsidio por Porcentaje (la renta del arrendatario es el 30% del ingreso del hogar)
• Buena causa requerida para el desalojo o no renovación del contrato de arrendamiento
• Antes de la demanda legal: El arrendatario tiene el derecho a una queja en la mayoría de las decisiones finales administrativas de la corte
• Vivienda que califica con los estándares enforzados por HUD (Housing and Urban Development - Desarrollo Urbano y de Vivienda)
• HUD provee fondos de capital y de operación para el propietario, usualmente La Autoridad de Vivienda (Housing Authority)

Cupón para Elección de Vivienda

(conocido antes como Cupón de Sección 8)

• El arrendatario localiza la casa en el mercado privado
• El subsidio financiado al arrendatario (subsidio relacionado al arrendatario, no a la unidad; el arrendatario se puede mudar con el subsidio)
• La renta no puede exceder el pago estándar del cupón (establecido por la autoridad de vivienda y HUD)
• Subsidio por Porcentaje (la renta del arrendatario + préstamo para servicios públicos de 30% a 40% del ingreso del hogar)
• Buena causa requerida para el desalojo entre los términos del contrato de arriendo, si el arrendatario tiene contrato de mes a mes, el arrendador no podría tener una buena causa.
• Antes de la demanda legal: el arrendador debe darle al arrendatario un aviso de desalojo por escrito antes de presentar una demanda judicial de desalojo, pero no es requerida una conferencia informal con el arrendador.
• Terminación del bono: Si la autoridad de vivienda u otra agencia que administra los bonos busca revocar el bono del arrendatario (debe tener una buena causa), debe enviar un aviso por escrito al arrendatario de la proposición de terminación. El aviso por escrito debe informar al arrendatario del derecho de pelear la terminación, e informar al arrendatario que puede pedir una audiencia informal para anular la decisión de terminación.
• Los estándares de calidad de vivienda son forzados por la autoridad de vivienda.
• El contrato de pagos para asistencia de vivienda entre la autoridad de vivienda y el arrendador.
• Acuerdo de renta entre el arrendador y el arrendatario

Crédito de Impuestos para Vivienda de Bajo Ingreso

• Propiedad Privada
• Programa de Servicio de Impuestos Internos (IRS), no HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano)
• Inversionistas obtienen crédito por impuestos federales por 10 años.
• Pacto restrictivo de 30 años con MDOC para conservar los arriendos basados en el ingreso.
• Proyecto financiado subsidiado ( el subsidio está ligado a la unidad, no al arrendador)
• Subsidio superficial (la renta+ prestamo para servicios públicos establecido al 30% del ingreso máximo del hogar por esa unidad), pero los arrendatarios pueden tener Cupones de Elección de Vivienda los cuales podrían disminuir más el costo de la renta.
• No puede rechazarse a arrendar a los portadores de cupones.
• Buena causa requerida para desalojo o sin renovación de contrato de arrendamiento, pero el requisito no está contenido en ninguna regulación federal – debe ser colectado del estatuto de LIHTC, la cláusula del debido proceso de la Constitución, y el caso de ley.
• Antes de la demanda legal: Nada es requerido por las regulaciones federales, pero en algunos casos se ha encontrado que el debido proceso requiere que el arrendador provea al arrendatario con aviso y oportunidad de ser escuchado antes de que el arrendador presente una demanda legal de desalojo.
• La condición de la propiedad puede ser forzada por el Departamento de Comercio de Montana - División de Vivienda si MDOC provee el financiamiento para el desarrollo del crédito fiscal.

• El subsidio puede ser basado en el arrendatario o basado en el proyecto. En Missoula, toda la asistencia está basada en el arrendatario. El arrendatario localiza la vivienda en el mercado privado; la vivienda de arriendo debe estar en los límites de la ciudad más 10 millas.
• Entidades interesadas en administrar un programa de Refugio Más Cuidado deben aplicar por fondos a HUD. Los aplicantes que califican por fondos son estados, unidades de gobierno local, y agencias de vivienda pública.
• Subsidio por Porcentaje (la renta del arrendatario + préstamo para servicios públicos de 30% a 40% del ingreso del hogar)
• Da vivienda a personas quienes no tienen casa y tienen un diagnóstico doble de enfermedad mental seria y adicción a drogas y/o alcoholismo, y sus familias. El arrendatario primario puede también sufrir de SIDA. La asistencia de arriendo puede ser dada siempre y cuando haya apoyo de servicios que correspondan con las necesidades de la persona que está siendo ayudada.
• Los participantes deben tener un acuerdo de ocupación por un término de al menos un mes. El acuerdo de ocupación debe ser automáticamente renovado cuando expira, excepto si ha habido aviso previo por alguna de las partes.
• El beneficiario puede terminar la asistencia de arriendo del arrendatario si el arrendatario viola los requerimientos del programa o las condiciones de ocupación. Debe proveer al arrendatario con el debido proceso antes de la terminación (aviso escrito, derecho a contender la terminación, revisión imparcial de la decisión). [24 C.F.R. sec. 582.320]
• El arrendador puede también terminar la tenencia del arrendatario, siguiendo el mismo proceso que se aplica en un desalojo de arrendador privado y arrendatario.
• Estándares de calidad de vivienda forzados por el beneficiario 
• Contrato de asistencia con pagos de vivienda entre el beneficiario y el arrendador. 
• Acuerdo de arriendo entre arrendador y arrendatario

Antes de que un arrendatario pueda rentar un nuevo lugar usando su Cupón de Elección de Vivienda o Refugio Más Cuidado para asistencia de arriendo, la agencia en el campo de MDOC o la autoridad de vivienda deben inspeccionar la calidad de estándares de la unidad. Si la unidad no pasa la inspección, el arrendatario debe encontrar otro lugar para arrendar.

La agencia de campo de MDOC o la autoridad de vivienda también deben inspeccionar las unidades durante el tiempo de arrendamiento si hay alguna queja.

 HQS incluye:

 

• Funcionamiento de las instalaciones sanitarias (baño, alcantarillado séptico)
• Ventanas y puertas que cierran 
• sistema de calefacción seguro y en funcionamiento; calentadores de espacios a gas sin ventilación, petróleo o queroseno
• sistema eléctrico seguro y en funcionamiento
• estructuralmente sólido
• sin infestación de roedores/pestes
• sin pintura pelada. El arrendador podría tener que tomar pruebas para pintura con base de plomo bajo ciertas circunstancias:

Un arrendador usualmente debe tener una buena razón para desalojar a un arrendatario quien recibe asistencia de vivienda. Una “buena causa” es definida diferentemente en cada programa, pero generalmente incluye:

1. Violaciones serias y repetidas del contrato de arrendamiento

2. Violación de la ley federal, estatal o local entre arrendador y arrendatario 

3.  Actividad criminal por parte del arrendatario, miembros de la casa o invitados

4. “Otra buena causa” (rechazo de una modificación razonable del acuerdo de arrendamiento, historia de perturbación a los vecinos.

Un arrendatario sólo puede ser desalojado mediante una acción legal. Vea la sección de desalojo en Lawhelp. Los programas de HUD pueden dar al arrendatario una audiencia informal por alguien diferente a la persona que está tomando la decisión de desalojar antes de que el arrendador presente documentos para acción legal.